Imobiliárias

COMUNICADO

 

 

A Administração Fazendária Municipal vem por meio deste, orientar as empresas que atuam no ramo imobiliário no Município de Joinville e prestam serviços de locação de bens imóveis pertencentes a terceiros quanto ao correto enquadramento dos mesmos na Lista de Serviços anexa a Lei Complementar nº 155/03.

 

Para tanto, convêm esclarecer a distinção que ocorre entre o agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, prevista no subitem 10.05 da lista de serviços, e a administração de bens ou negócios de terceiros, prevista no subitem 17.12 da lista de serviços.

 

Desta forma, devemos entender como agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, o ato de encaminhar, negociar e/ou procurar um negócio para outrem, aproximando partes interessadas em realizarem determinado negócio.

 

Temos então como característica predominante no agenciamento ou na intermediação, a aproximação de pessoas interessadas na realização de um negócio. Concluída a operação, o agenciador ou intermediário não mais permanece vinculado juridicamente as partes, as quais concluem o ato de forma independente.

 

Neste caso, a remuneração daquele que presta o serviço de agenciamento, corretagem ou intermediação, se dá mediante comissão, geralmente fixada num percentual incidente sobre o montante do negócio realizado. Situação comumente encontrada em Imobiliárias ao exercerem serviço de intermediação de bens imóveis, aproximando partes (vendedores e compradores) que objetivam a realização de um negócio jurídico. Como resultado, cobram um percentual sobre o valor da transação, a título de comissão pelo seu serviço.

 

Sob outro vértice encontra-se a administração de bens ou negócios de terceiros, pois significa gerir, governar, reger bens ou negócios de outrem, ensejando maior complexidade e protelação no tempo da relação jurídica envolvendo o titular do bem e o administrador, sendo esse quem efetivamente representa e faz negócios com terceiros, gerenciando o bem.

 

Diante das diferenças apresentadas, há que se apurar qual seria o correto enquadramento na lista de serviços quando ocorre a locação de imóveis de terceiros, através de Imobiliárias.

 

Neste limiar há de se apontar que as Imobiliárias, ao locar imóveis de terceiros, inicialmente firmam um contrato (seja ele formal ou não) com o proprietário do bem, comprometendo-se com uma série de obrigações, dentre ela se destacam:

 

a)    anúncio sobre o imóvel a ser locado, com suas respectivas características;

b)    analisar o perfil sócio econômico dos possíveis locatários e os respectivos riscos;

c)     exigir caução e ou fiança do locador;

d)    elaborar o contrato de locação, na forma da legislação aplicável;

e)    receber e dar quitação ao locatório, relativamente aos valores recebidos;

f)      efetuar a manutenção do imóvel, quando requerida pelo locatário;

g)    cobrar e receber valores relativos ao condomínio, água e luz, nos casos necessários;

h)     executar operações de cobranças quando o locatário se tornar inadimplente.

 

Todas a obrigações acima descritas são contínuas e não se exaurem com a simples locação do imóvel, a exemplo do que ocorre no contrato de prestação de serviços de agenciamento, intermediação ou corretagem, que se caracteriza preponderantemente pela aproximação de pessoas interessadas na realização de um negócio.

 

A obrigação erigida do contrato estabelecido entre a Imobiliária e o proprietário do imóvel é de trato continuado, visto que o proprietário do bem, procurando maior comodidade, contrata a Imobiliária para gerir ou reger seus direitos e obrigações perante o locatário, enquanto perdurar a locação.

 

Portanto, a Imobiliária pratica todos os atos necessários para dar continuidade ao cumprimento do contrato de locação, administrando o mesmo em nome do locador até seu encerramento, restando nítida a prática de administração de negócios de terceiros, atividade esta enquadrada no subitem 17.12 lista de serviços anexa a Lei Complementar Municipal nº 155/2003.

 

Alertamos que a não observância do correto enquadramento, inclusive para os lançamentos já efetuados e dentro do prazo decadencial, ensejará, em futura ação fiscal, a cobrança de eventual diferença do imposto, acrescido das penalidades aplicáveis ao caso.

 

Atenciosamente,

 

Unidade de Fiscalização de Tributos

Joinville, 21 de outubro de 2010.

 

 

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